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Retorno do investimento imobiliário

 A projeção do retorno do investimento imobiliário é uma tarefa complexa porque depende de diversas  varáveis que têm comportamento incerto.

Uma decisão de investimento imobiliário concorre tipicamente com  aplicações no  mercado financeiro, principalmente aquelas aplicações denominadas renda fixa, onde a incerteza sobre  o retorno esperado é bem menor.

Os principais fatores que afetam a rentabilidade de um investimento imobiliário são os seguintes:

1. Valorização esperada do imóvel.

2. Receita de aluguel.

3. Imposto de renda sobre o lucro imobiliário.

 4. Imposto de renda sobre o aluguel.

 5. Despesas do  imóvel não repassáveis ao inquilino.

 6. Taxa de inflação (afeta a receita do aluguel em valor real).

 7. Taxa de juros do financiamento imobiliário, no caso em que o investimento não seja totalmente feito com recursos próprios.

 8. Sistema de amortização utilizado no financiamento imobiliário. (Tabela Price, SAC etc.)

 9. Parcela do investimento custeada com recursos do FGTS.

Em virtude do número de variáveis envolvidas e das particularidades de cada uma delas em relação a cada investidor, o   retorno real líquido  de um investimento imobiliário varia de pessoa para pessoa.

Deve ser lembrado que a prática frequente  que define  o retorno do investimento imobiliário como sendo  a relação entre o valor do aluguel e o valor do imóvel representa uma simplificação grosseira do verdadeiro retorno do investimento imobiliário.

Com o uso de uma planilha é possível projetar o retorno do investimento imobiliário, a partir de   cenários que contemplem  as variáveis  incertas que afetam a rentabilidade desse investimento.

 A metodologia aqui apresentada destina-se a gerar informações para subsidiar a tomada de decisões, permitindo comparar o investimento imobiliário com outras alternativas de investimento, a  partir das hipóteses formuladas pelo investidor.

1. Definições

 1.1  Taxa de retorno real líquida – é a taxa de retorno do investimento, calculada sobre o fluxo de caixa do investimento a preços da data inicial da compra do imóvel  (data zero), considerando o imposto de renda sobre os aluguéis e sobre o lucro imobiliário da venda do imóvel.

A título de comparação,   consideremos  a caderneta de poupança que  remunera o aplicador com 0,5% ao mês, mais a variação da TR. Suponhamos, para simplificar, que a inflação do aplicador seja exatamente o percentual de TR recebido. Como a aplicação em caderneta de poupança não está sujeita a  imposto de renda, a taxa de retorno real líquida dessa aplicação seria de 0,5% ao mês na hipótese aqui mencionada.  

1.2  Prazo de análise do investimento – representa o período de tempo usado para montar o fluxo de caixa do investimento imobiliário. Este  não é habitualmente um investimento de  curto prazo. Por isso, o prazo de análise do investimento imobiliário é geralmente maior do que um ano. Nesse estudo  vamos considerar cinco  anos (sessenta meses), prazo que corresponde ao de um contrato de aluguel (trinta meses) e mais uma renovação.  Poderia ser utilizado um prazo diferente – dez anos, por exemplo – sem impactos significativos sobre o resultado. Entretanto, quanto maior o prazo de análise do investimento considerado, maior será a incerteza associada a algumas variáveis. Para a maioria dos casos, cinco anos é um prazo de análise satisfatório.

 1.3 Receita nominal de aluguel – é o valor corrente do aluguel, incluindo as atualizações anuais.

 1.4 Receita real de aluguel – para o cálculo da taxa de retorno real   do investimento imobiliário,  o aluguel deve ser deflacionado pelo índice de inflação médio mensal (0,367%),  acumulado até o mês em que este aluguel é recebido. Supondo que o valor do aluguel seja  atualizado monetariamente uma vez por ano, o procedimento de indexação mostra que o valor real do aluguel atinge o máximo no mês do reajuste, declinando  nos meses seguintes até o próximo reajustamento.

 1.5 Revenda do imóvel – representa o valor de compra acrescido da taxa de valorização acumulada ao longo do período de análise (cinco anos).

 1. 6 Imposto de renda real sobre aluguel  – na montagem do fluxo de caixa considerou-se essa modalidade de pagamento  de imposto de renda sobre o aluguel recebido. O imposto  também é deflacionado pelo índice de inflação médio mensal (0,367%),  acumulado até o mês em que o imposto é pago. No caso do aluguel não estar sujeito a esse mecanismo de tributação, o fluxo de desembolso do imposto de renda seria uma vez por ano. Nesse caso, em comparação com o sistema do carnê Leão, haveria um pequeno efeito a maior sobre a taxa de retorno do investimento, em decorrência da postergação do desembolso do imposto de renda.

1.7 Despesas dedutíveis do lucro imobiliário – são os   gastos operacionais permitidos pela legislação pra fins de cálculo do lucro imobiliário. Essas despesas são tipicamente as de corretagem. Não inclui benfeitorias ou reformas, pois nesse caso elas seriam lançadas como investimento complementar no fluxo de caixa, e sua dedução para fins tributários já ocorreria automaticamente no processo de cálculo do lucro imobiliário.

1.8  Imposto de renda sobre lucro imobiliário  - representa a tributação sobre a diferença entre o preço de venda e o preço de compra, deflacionada pela inflação acumulada nos cinco anos do prazo de análise do investimento.

2. Modelo de projeção

 A planilha a seguir apresentada permite projetar a taxa de retorno real líquida de um investimento imobiliário feito totalmente com recursos próprios.

 Deve ser observado que esse sistema de cálculo permite que a taxa de retorno real líquida seja simulada em função de várias hipóteses sobre o comportamento das variáveis envolvidas.

3.  FLUXO DE CAIXA DO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

DADOS:                
               
Valor de compra do imóvel       200.000,00      
Despesas com a compra           10.000,00      
% do aluguel inicial s/valor de compra     0,60%      
% de inflação anual       4,50% % mensal => 0,367%  
alíquota de imposto de renda do investidor   27,50%      
alíquota de imposto de renda sobre o lucro imobiliário 15%      
valorização nominal esperada ao ano     10%      
               
RESULTADOS CALCULADOS:            
               
TAXA INTERNA DE RETORNO REAL LÍQUIDA AO MÊS 0,756%      
               
TAXA INTERNA DE RETORNO REAL LÍQUIDA AO ANO 9,5%      
               
Investimento  Despesas Receita  Revenda  I. de Renda I. de Renda fluxo de Receita
Mês no imóvel de compra real  líquida  do imóvel real  sobre lucro caixa Nominal de
    de aluguel (valor real) s/aluguel imobiliário   aluguel
0   (200.000,00)    (10.000,00)           (210.000,00)  
1         1.195,61          (328,79)            866,81          1.200,00
2         1.191,23          (327,59)            863,64          1.200,00
3         1.186,87          (326,39)            860,48          1.200,00
4         1.182,52          (325,19)            857,33          1.200,00
5         1.178,19          (324,00)            854,19          1.200,00
6         1.173,88          (322,82)            851,06          1.200,00
7         1.169,58          (321,63)            847,95          1.200,00
8         1.165,30          (320,46)            844,84          1.200,00
9         1.161,03          (319,28)            841,75          1.200,00
10         1.156,78          (318,11)            838,67          1.200,00
11         1.152,55          (316,95)            835,60          1.200,00
12         1.148,33          (315,79)            832,54          1.200,00
13         1.195,61          (328,79)            866,81          1.254,00
14         1.191,23          (327,59)            863,64          1.254,00
15         1.186,87          (326,39)            860,48          1.254,00
16         1.182,52          (325,19)            857,33          1.254,00
17         1.178,19          (324,00)            854,19          1.254,00
18         1.173,88          (322,82)            851,06          1.254,00
19         1.169,58          (321,63)            847,95          1.254,00
20         1.165,30          (320,46)            844,84          1.254,00
21         1.161,03          (319,28)            841,75          1.254,00
22         1.156,78          (318,11)            838,67          1.254,00
23         1.152,55          (316,95)            835,60          1.254,00
24         1.148,33          (315,79)            832,54          1.254,00
25         1.195,61          (328,79)            866,81          1.310,43
26         1.191,23          (327,59)            863,64          1.310,43
27         1.186,87          (326,39)            860,48          1.310,43
28         1.182,52          (325,19)            857,33          1.310,43
29         1.178,19          (324,00)            854,19          1.310,43
30         1.173,88          (322,82)            851,06          1.310,43
31         1.169,58          (321,63)            847,95          1.310,43
32         1.165,30          (320,46)            844,84          1.310,43
33         1.161,03          (319,28)            841,75          1.310,43
34         1.156,78          (318,11)            838,67          1.310,43
35         1.152,55          (316,95)            835,60          1.310,43
36         1.148,33          (315,79)            832,54          1.310,43
37         1.195,61          (328,79)            866,81          1.369,40
38         1.191,23          (327,59)            863,64          1.369,40
39         1.186,87          (326,39)            860,48          1.369,40
40         1.182,52          (325,19)            857,33          1.369,40
41         1.178,19          (324,00)            854,19          1.369,40
42         1.173,88          (322,82)            851,06          1.369,40
43         1.169,58          (321,63)            847,95          1.369,40
44         1.165,30          (320,46)            844,84          1.369,40
45         1.161,03          (319,28)            841,75          1.369,40
46         1.156,78          (318,11)            838,67          1.369,40
47         1.152,55          (316,95)            835,60          1.369,40
48         1.148,33          (315,79)            832,54          1.369,40
49         1.195,61          (328,79)            866,81          1.431,02
50         1.191,23          (327,59)            863,64          1.431,02
51         1.186,87          (326,39)            860,48          1.431,02
52         1.182,52          (325,19)            857,33          1.431,02
53         1.178,19          (324,00)            854,19          1.431,02
54         1.173,88          (322,82)            851,06          1.431,02
55         1.169,58          (321,63)            847,95          1.431,02
56         1.165,30          (320,46)            844,84          1.431,02
57         1.161,03          (319,28)            841,75          1.431,02
58         1.156,78          (318,11)            838,67          1.431,02
59         1.152,55          (316,95)            835,60          1.431,02
60         1.148,33  258.471,09        (315,79)      7.270,66    266.574,29          1.431,02
               
          TIR/MÊS 0,756%  

 

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